00037 宅建士試験過去問 権利関係 能力

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宅本建太郎(主人公)
桜咲司法書士事務所補助者。宅建資格の勉強中。ひょんなことから伯父不動産王 宅本健一の莫大な遺産を相続し、『株式会社 宅本・オーガナイゼーション』の二代目会長兼社長に就任。

桜咲胡桃(ヒロイン1)
宅建士。司法書士。桜咲司法書士事務所所長。宅本建太郎の上司にして恋人。元アイドルで可愛い顔立ちに、小柄ながらもB90 W60 H86と素晴らしいボディの持ち主。

★今日の過去問★

Aは自己所有の土地を売却しようとしているが……
買主Bが被保佐人であり、保佐人の同意を得ずにAとの間で売買契約を締結した場合、当該売買契約は当初から無効である。

胡桃「基本的な条文の知識を問う問題だわ。10秒で答えてね。よーいどん!」

1秒

2秒

3秒

4秒

5秒

6秒

7秒

8秒

9秒……

胡桃「10秒、経過。この問題はどう考えればいいか、分かるわね?」

建太郎「被保佐人は一定の行為について、行為能力が制限されているという話だよな」

(保佐人の同意を要する行為等)
第十三条 被保佐人が次に掲げる行為をするには、その保佐人の同意を得なければならない。ただし、第九条ただし書に規定する行為については、この限りでない。
一 元本を領収し、又は利用すること。
二 借財又は保証をすること。
三 不動産その他重要な財産に関する権利の得喪を目的とする行為をすること。
四 訴訟行為をすること。
五 贈与、和解又は仲裁合意(仲裁法(平成十五年法律第百三十八号)第二条第一項に規定する仲裁合意をいう。)をすること。
六 相続の承認若しくは放棄又は遺産の分割をすること。
七 贈与の申込みを拒絶し、遺贈を放棄し、負担付贈与の申込みを承諾し、又は負担付遺贈を承認すること。
八 新築、改築、増築又は大修繕をすること。
九 第六百二条に定める期間を超える賃貸借をすること。
2 家庭裁判所は、第十一条本文に規定する者又は保佐人若しくは保佐監督人の請求により、被保佐人が前項各号に掲げる行為以外の行為をする場合であってもその保佐人の同意を得なければならない旨の審判をすることができる。ただし、第九条ただし書に規定する行為については、この限りでない。
3 保佐人の同意を得なければならない行為について、保佐人が被保佐人の利益を害するおそれがないにもかかわらず同意をしないときは、家庭裁判所は、被保佐人の請求により、保佐人の同意に代わる許可を与えることができる。
4 保佐人の同意を得なければならない行為であって、その同意又はこれに代わる許可を得ないでしたものは、取り消すことができる。

建太郎「不動産の売買は三号に該当する」

胡桃「問題は、当該売買契約は当初から無効なのかどうかだけど?」

建太郎「いや。無効じゃないな。4項に、保佐人の同意を得なければならない行為であって、その同意又はこれに代わる許可を得ないでしたものは、取り消すことができる。とある通り、取り消すことができるにすぎず、取り消されない限り有効だ」

胡桃「そうね。基本だから押さえてね」

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肢別過去問形式で学ぶ建設業法

建設業専門の行政書士に求められるのは、役所の手引書に従って書類を書く力ではありません。
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そのためには、建設業法等の法令について、徹底した勉強が必要になるわけですが、残念ながら、行政書士試験では、建設業法等の法令が試験科目にすらなっていません。
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内容証明郵便・契約書作成実務で学ぶ 民法&重要判例

具体的な事例をもとに、内容証明郵便・契約書作成実務を学びつつ、試験対策上重要な判例を覚えよう!
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債権法改正に対応。

民法1-20 物権変動 2005年問26 / 行政書士試験の勉強は、開業の準備をしてから始めよう

次の記述のうち、即時取得により所有権を取得できるものはいくつあるか。

1、Aがその所有する建物をCに賃貸していたところ、Cがその建物を自己の所有する建物としてBに売却した場合。
2、Aの所有する山林に生育する立木について、Bがその山林及び立木を自己の所有するものであると誤信して、その立木を伐採した場合。
3、成年被後見人Aはその所有するパソコンをBに売却したが、Bは、Aが成年後見人であることについて、善意、無過失だった場合。
4、Aの所有する自転車をCが借りた後に、駅前駐輪場に停めていたところ、Bがその自転車を自己の自転車と誤信して、その自転車の使用を継続した場合。
5、Aの所有する宝石をCが盗み出して、CがこれをBに売却したが、Bは、その宝石が盗品である事実について、善意、無過失であった場合。

胡桃「これも即時取得に関する基本的な問題だわ」
建太郎「う……、そうかな?」
胡桃「個数問題でも、条文と判例の知識を押さえていれば、楽々解けるはずよ」

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宅建士試験過去問 宅地建物取引業法 重要事項の説明 1-43 平成16年 / 宅建はライトノベル小説で勉強しよう

宅地建物取引業者が行う重要事項の説明に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1、売買契約の対象となる区分所有建物に、計画的な維持修繕費用の積み立てを行う旨の規約の定めがある場合は、その旨の説明をすれば足り、既に積み立てられている額を説明する必要はない。
2、売買契約の対象となる宅地が土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の促進に関する法律によって指定された土砂災害警戒区域内である場合は、当該区域内における制限を説明すれば足り、対象物件が土砂災害警戒区域内にある旨の説明をする必要はない。
3、売買契約の対象となる建物が新築住宅であって、住宅の品質確保の促進等に関する法律第5条1項に規定する住宅性能評価を受けた住宅である場合は、その旨を説明しなければならない。
4、宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地の売買契約において、損害賠償の額を予定し、その予定額が代金の額の2割を超える場合、その旨の説明があれば、その2割を超える部分についても、有効である。

愛「これも簡単だ。まるでクイズだぞ。即答しろ」
建太郎「おう」

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00036 宅建士試験過去問 権利関係 売主の担保責任

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★今日の過去問★

Aを売主、Bを買主として甲土地の売買契約を締結した。
A所有の甲土地に抵当権の登記があり、Bが当該土地の抵当権消滅請求をした場合は、Bは当該請求の手続きが終わるまで、Aに対して売買代金の支払いを拒むことができる。

胡桃「基本的な条文の知識を問う問題だわ。10秒で答えてね。よーいどん!」

1秒

2秒

3秒

4秒

5秒

6秒

7秒

8秒

9秒……

胡桃「10秒、経過。この問題はどう考えればいいか、分かるわね?」

建太郎「まず、買主Bは、抵当権が設定された甲土地について、第三取得者として抵当権消滅請求ができるんだよな」

(抵当権消滅請求)
第三百七十九条  抵当不動産の第三取得者は、第三百八十三条の定めるところにより、抵当権消滅請求をすることができる。

※(抵当権消滅請求の手続)
第三百八十三条  抵当不動産の第三取得者は、抵当権消滅請求をするときは、登記をした各債権者に対し、次に掲げる書面を送付しなければならない。
一  取得の原因及び年月日、譲渡人及び取得者の氏名及び住所並びに抵当不動産の性質、所在及び代価その他取得者の負担を記載した書面
二  抵当不動産に関する登記事項証明書(現に効力を有する登記事項のすべてを証明したものに限る。)
三  債権者が二箇月以内に抵当権を実行して競売の申立てをしないときは、抵当不動産の第三取得者が第一号に規定する代価又は特に指定した金額を債権の順位に従って弁済し又は供託すべき旨を記載した書面

建太郎「抵当権消滅請求をすると買主Bは、費用を支出してその所有権を保存したわけだから、売主に対し、その費用の償還を請求することができるわけだ」

(抵当権等がある場合における売主の担保責任)
第五百六十七条  売買の目的である不動産について存した先取特権又は抵当権の行使により買主がその所有権を失ったときは、買主は、契約の解除をすることができる。
2  買主は、費用を支出してその所有権を保存したときは、売主に対し、その費用の償還を請求することができる。
3  前二項の場合において、買主は、損害を受けたときは、その賠償を請求することができる。

建太郎「その費用償還請求権と買主への売買代金支払い債務を相殺するために、抵当権消滅請求の手続が終わるまでは、代金の支払いを拒むことができるとされているんだよな」

(抵当権等の登記がある場合の買主による代金の支払の拒絶)
第五百七十七条  買い受けた不動産について抵当権の登記があるときは、買主は、抵当権消滅請求の手続が終わるまで、その代金の支払を拒むことができる。この場合において、売主は、買主に対し、遅滞なく抵当権消滅請求をすべき旨を請求することができる。
2  前項の規定は、買い受けた不動産について先取特権又は質権の登記がある場合について準用する。

胡桃「そのとおりよ。個々の条文がどうつながるのかをしっかり押さえておいてね」

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ライトノベルで学ぶ宅建士試験 肢別過去問

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肢別過去問形式で学ぶ建設業法

建設業専門の行政書士に求められるのは、役所の手引書に従って書類を書く力ではありません。
建設業法等の法令を解釈する力です。
そのためには、建設業法等の法令について、徹底した勉強が必要になるわけですが、残念ながら、行政書士試験では、建設業法等の法令が試験科目にすらなっていません。
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内容証明郵便・契約書作成実務で学ぶ 民法&重要判例

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民法1-19 物権変動 2008年問29 / 行政書士試験の勉強は、開業の準備をしてから始めよう

ABが不動産取引を行ったところ、その後で、Cがこの不動産について、Bと新たな取引関係に入った。この場合のCの立場に関する次の記述のうち、判例に照らし妥当ではないものはどれか。

1、AからBに不動産の売却が行われ、BはさらにこれをCに転売したところ、AがBの詐欺を理由に売買契約を取り消した場合には、Cは、善意であれば、登記を備えなくても保護される。
2、AからBに不動産の売却が行われた後で、AがBの詐欺を理由に売買契約を取り消したにもかかわらず、Bがこの不動産をCに転売してしまった場合に、Cは善意であっても、登記を備えなければ、保護されない。
3、AからBに不動産の売却が行われ、BはさらにこれをCに転売したところ、Bに代金の不払いが生じたため、AはBに対し、相当期間を定めて、履行を催告したうえで、その売買契約を解除した場合に、Cは、善意であれば、登記を備えなくても保護される。
4、AからBに不動産の売却が行われたが、Bに代金の不払いが生じたため、AはBに対して、相当の期間を定めて、履行を催告したうえで、その売買契約を解除した場合に、Bから解除後にその不動産を買い受けたCは、善意であっても登記を備えなければ、保護されない。
5、AからBに不動産の売却が行われ、BはこれをさらにCに転売したところ、AB間の取引がABにより合意解除された場合には、Cは善意であっても登記を備えなければ、保護されない。

胡桃「これは、基本的な判例の知識を問うだけの問題だわ」
建太郎「うん。簡単だな」

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宅建士試験過去問 宅地建物取引業法 重要事項の説明 1-42 平成15年 / 宅建はライトノベル小説で勉強しよう

宅地建物取引業者Aが宅地建物取引業法第35条の規定に基づき、重要事項の説明を行う場合に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1、対象物件が建物の区分所有に関する法律第2条1項に規定する区分所有権の目的である場合、Aは、同条4項に規定する共用部分に関する規約の定めがあるときはその内容を説明する必要があるが、当該規約が未だ案であるときは、その内容を説明する必要はない。
2、売買契約の対象となる宅地が建築基準法に基づき、地方公共団体が条例で制定した災害危険区域内にある場合、Aは、条例で定められている制限に関する事項の概要を説明しなければならない。
3、賃貸借契約の対象となる建物について、高齢者の居住の安定確保に関する法律第56条で定める終身建物賃貸借の媒介をしようとする場合、Aはその旨を説明しなければならない。
4、売買契約の対象となる宅地が、土壌汚染対策法で規定する指定区域内にある場合、Aは当該宅地の形質の変更を行おうとするときは、原則として、都道府県知事への届出が必要である旨説明しなければならない。

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★今日の過去問★

Aを売主、Bを買主として甲土地の売買契約を締結した。
甲土地がAの所有地ではなく、他人の所有地であった場合には、AB間の売買契約は無効である。

胡桃「基本的な条文の知識を問う問題だわ。10秒で答えてね。よーいどん!」

1秒

2秒

3秒

4秒

5秒

6秒

7秒

8秒

9秒……

胡桃「10秒、経過。何の問題か分かるわね?」

建太郎「他人物売買も有効という話だな。他人の権利を売買の目的としたときは、売主は、その権利を取得して買主に移転する義務を負う」

(他人の権利の売買における売主の義務)
第五百六十条  他人の権利を売買の目的としたときは、売主は、その権利を取得して買主に移転する義務を負う。

胡桃「そうね。他人物売買の場合の売主の担保責任の規定も合わせて押さえておいてね」

(他人の権利の売買における売主の担保責任)
第五百六十一条  前条の場合において、売主がその売却した権利を取得して買主に移転することができないときは、買主は、契約の解除をすることができる。この場合において、契約の時においてその権利が売主に属しないことを知っていたときは、損害賠償の請求をすることができない。

(他人の権利の売買における善意の売主の解除権)
第五百六十二条  売主が契約の時においてその売却した権利が自己に属しないことを知らなかった場合において、その権利を取得して買主に移転することができないときは、売主は、損害を賠償して、契約の解除をすることができる。
2  前項の場合において、買主が契約の時においてその買い受けた権利が売主に属しないことを知っていたときは、売主は、買主に対し、単にその売却した権利を移転することができない旨を通知して、契約の解除をすることができる。

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肢別過去問形式で学ぶ建設業法

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民法1-18 物権変動 2005年問25 / 行政書士試験に合格できなければ公務員試験は無理!

不動産と登記に関する次の記述のうち、判例の趣旨に照らして正しいものはどれか。

1、Aの所有する甲土地につき、AがBに対して、売却した後、Bが甲土地をCに売却したが、未だに登記がAにある場合は、Bは、甲土地に対する所有権を喪失しているので、Aに対して移転登記を請求することはできない。
2、Aの所有する甲土地につき、AがBに売却した後、Aが重ねて甲土地を背信的悪意者Cに売却し、さらにCが甲土地を悪意者Dに売却した場合に、第一買主Bは、背信的悪意者Cからの転得者であるDに対して、登記をしていなくても、所有権の取得を対抗することができる。
3、Aの所有する甲土地について、AがBに売却し、Bは、その後10年以上にわたり、占有を継続して、現在に至っているが、Bが占有を開始してから、5年を経過した時に、Aが甲土地をCに売却した場合に、BはCに対して、登記をしなくては、時効による所有権の取得を対抗することができない。
4、Aの所有する甲土地につき、AがBに対して、売却したが、同売買契約が解除され、その後に、甲土地がBからCに売却された場合に、AはCに対して、Cの善意、悪意を問わず、登記をしなくては、所有権の復帰を対抗することはできない。
5、Aの所有する甲土地につき、AがBに対して、遺贈する旨の遺言を残して死亡したのち、Aの唯一の相続人であるCの債権者DがCを代位して、C名義の所有権取得登記を行い、甲土地を差し押さえた場合に、BはDに対して、登記をしていなくても、遺贈による所有権取得を対抗することができる。

胡桃「これも判例の知識を問うだけの簡単な問題だわ」
建太郎「おう。基本的な判例だけだな」

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宅建士試験過去問 宅地建物取引業法 重要事項の説明 1-41 平成17年 / 宅建はライトノベル小説で勉強しよう

宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1、宅地の売買の媒介において、当該宅地に係る移転登記の申請の予定時期については、説明しなくてよい。
2、宅地の売買の媒介において、当該宅地が造成に関する工事の完了前のものであるときは、その完了時における形状、構造、並びに宅地に接する道路の構造及び幅員を説明しなければならない。
3、宅地の売買の媒介において、天災その他不可抗力による損害の負担を定めようとする場合は、その内容を説明しなければならない。
4、宅地の賃貸の媒介において、借地借家法第22条で定める定期借地権を設定しようとするときは、その旨を説明しなければならない。

愛「これも、35条の条文を暗記しているかどうかだけの問題だ。即答しろ」
建太郎「お、おう……」

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00034 宅建士試験過去問 権利関係 手付

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★今日の過去問★

Aを売主、Bを買主として甲土地の売買契約を締結した。
BがAに解約手付を交付している場合、Aが契約の履行に着手していない場合であっても、Bが自ら履行に着手していれば、Bは手付を放棄して売買契約を解除することができない。

胡桃「基本的な条文の知識を問う問題だわ。10秒で答えてね。よーいどん!」

1秒

2秒

3秒

4秒

5秒

6秒

7秒

8秒

9秒……

胡桃「10秒、経過。何の問題か分かるわね?」

建太郎「手付が交付された場合、売主Aは手付の倍返し、買主Bは手付の放棄によって契約解除ができるんだよな」

(手付)
第五百五十七条  買主が売主に手付を交付したときは、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる。
2  第五百四十五条第三項の規定は、前項の場合には、適用しない。

建太郎「そして、当事者の一方というのは、相手方と読み変えることができる。相手方が履行に着手するまでは、自らが履行に着手していたとしても解除権を行使できるんだよな」

胡桃「そうね。これは判例だから、押さえておいてね」

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ノベル時代社 最新刊紹介(http://new.novelzidai.com/)

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宅建士試験ラノベ化プロジェクトチーム

プロジェクトリーダー
大滝七夕(http://onayu.novelzidai.com/)

発行
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発行システム
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