民法1-20 物権変動 2005年問26 / 行政書士試験の勉強は、開業の準備をしてから始めよう

次の記述のうち、即時取得により所有権を取得できるものはいくつあるか。

1、Aがその所有する建物をCに賃貸していたところ、Cがその建物を自己の所有する建物としてBに売却した場合。
2、Aの所有する山林に生育する立木について、Bがその山林及び立木を自己の所有するものであると誤信して、その立木を伐採した場合。
3、成年被後見人Aはその所有するパソコンをBに売却したが、Bは、Aが成年後見人であることについて、善意、無過失だった場合。
4、Aの所有する自転車をCが借りた後に、駅前駐輪場に停めていたところ、Bがその自転車を自己の自転車と誤信して、その自転車の使用を継続した場合。
5、Aの所有する宝石をCが盗み出して、CがこれをBに売却したが、Bは、その宝石が盗品である事実について、善意、無過失であった場合。

胡桃「これも即時取得に関する基本的な問題だわ」
建太郎「う……、そうかな?」
胡桃「個数問題でも、条文と判例の知識を押さえていれば、楽々解けるはずよ」

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宅建士試験過去問 宅地建物取引業法 重要事項の説明 1-43 平成16年 / 宅建はライトノベル小説で勉強しよう

宅地建物取引業者が行う重要事項の説明に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1、売買契約の対象となる区分所有建物に、計画的な維持修繕費用の積み立てを行う旨の規約の定めがある場合は、その旨の説明をすれば足り、既に積み立てられている額を説明する必要はない。
2、売買契約の対象となる宅地が土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の促進に関する法律によって指定された土砂災害警戒区域内である場合は、当該区域内における制限を説明すれば足り、対象物件が土砂災害警戒区域内にある旨の説明をする必要はない。
3、売買契約の対象となる建物が新築住宅であって、住宅の品質確保の促進等に関する法律第5条1項に規定する住宅性能評価を受けた住宅である場合は、その旨を説明しなければならない。
4、宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地の売買契約において、損害賠償の額を予定し、その予定額が代金の額の2割を超える場合、その旨の説明があれば、その2割を超える部分についても、有効である。

愛「これも簡単だ。まるでクイズだぞ。即答しろ」
建太郎「おう」

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民法1-19 物権変動 2008年問29 / 行政書士試験の勉強は、開業の準備をしてから始めよう

ABが不動産取引を行ったところ、その後で、Cがこの不動産について、Bと新たな取引関係に入った。この場合のCの立場に関する次の記述のうち、判例に照らし妥当ではないものはどれか。

1、AからBに不動産の売却が行われ、BはさらにこれをCに転売したところ、AがBの詐欺を理由に売買契約を取り消した場合には、Cは、善意であれば、登記を備えなくても保護される。
2、AからBに不動産の売却が行われた後で、AがBの詐欺を理由に売買契約を取り消したにもかかわらず、Bがこの不動産をCに転売してしまった場合に、Cは善意であっても、登記を備えなければ、保護されない。
3、AからBに不動産の売却が行われ、BはさらにこれをCに転売したところ、Bに代金の不払いが生じたため、AはBに対し、相当期間を定めて、履行を催告したうえで、その売買契約を解除した場合に、Cは、善意であれば、登記を備えなくても保護される。
4、AからBに不動産の売却が行われたが、Bに代金の不払いが生じたため、AはBに対して、相当の期間を定めて、履行を催告したうえで、その売買契約を解除した場合に、Bから解除後にその不動産を買い受けたCは、善意であっても登記を備えなければ、保護されない。
5、AからBに不動産の売却が行われ、BはこれをさらにCに転売したところ、AB間の取引がABにより合意解除された場合には、Cは善意であっても登記を備えなければ、保護されない。

胡桃「これは、基本的な判例の知識を問うだけの問題だわ」
建太郎「うん。簡単だな」

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宅建士試験過去問 宅地建物取引業法 重要事項の説明 1-42 平成15年 / 宅建はライトノベル小説で勉強しよう

宅地建物取引業者Aが宅地建物取引業法第35条の規定に基づき、重要事項の説明を行う場合に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1、対象物件が建物の区分所有に関する法律第2条1項に規定する区分所有権の目的である場合、Aは、同条4項に規定する共用部分に関する規約の定めがあるときはその内容を説明する必要があるが、当該規約が未だ案であるときは、その内容を説明する必要はない。
2、売買契約の対象となる宅地が建築基準法に基づき、地方公共団体が条例で制定した災害危険区域内にある場合、Aは、条例で定められている制限に関する事項の概要を説明しなければならない。
3、賃貸借契約の対象となる建物について、高齢者の居住の安定確保に関する法律第56条で定める終身建物賃貸借の媒介をしようとする場合、Aはその旨を説明しなければならない。
4、売買契約の対象となる宅地が、土壌汚染対策法で規定する指定区域内にある場合、Aは当該宅地の形質の変更を行おうとするときは、原則として、都道府県知事への届出が必要である旨説明しなければならない。

愛「これも簡単だ。即答しろ!」
建太郎「おう」

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民法1-18 物権変動 2005年問25 / 行政書士試験に合格できなければ公務員試験は無理!

不動産と登記に関する次の記述のうち、判例の趣旨に照らして正しいものはどれか。

1、Aの所有する甲土地につき、AがBに対して、売却した後、Bが甲土地をCに売却したが、未だに登記がAにある場合は、Bは、甲土地に対する所有権を喪失しているので、Aに対して移転登記を請求することはできない。
2、Aの所有する甲土地につき、AがBに売却した後、Aが重ねて甲土地を背信的悪意者Cに売却し、さらにCが甲土地を悪意者Dに売却した場合に、第一買主Bは、背信的悪意者Cからの転得者であるDに対して、登記をしていなくても、所有権の取得を対抗することができる。
3、Aの所有する甲土地について、AがBに売却し、Bは、その後10年以上にわたり、占有を継続して、現在に至っているが、Bが占有を開始してから、5年を経過した時に、Aが甲土地をCに売却した場合に、BはCに対して、登記をしなくては、時効による所有権の取得を対抗することができない。
4、Aの所有する甲土地につき、AがBに対して、売却したが、同売買契約が解除され、その後に、甲土地がBからCに売却された場合に、AはCに対して、Cの善意、悪意を問わず、登記をしなくては、所有権の復帰を対抗することはできない。
5、Aの所有する甲土地につき、AがBに対して、遺贈する旨の遺言を残して死亡したのち、Aの唯一の相続人であるCの債権者DがCを代位して、C名義の所有権取得登記を行い、甲土地を差し押さえた場合に、BはDに対して、登記をしていなくても、遺贈による所有権取得を対抗することができる。

胡桃「これも判例の知識を問うだけの簡単な問題だわ」
建太郎「おう。基本的な判例だけだな」

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宅建士試験過去問 宅地建物取引業法 重要事項の説明 1-41 平成17年 / 宅建はライトノベル小説で勉強しよう

宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1、宅地の売買の媒介において、当該宅地に係る移転登記の申請の予定時期については、説明しなくてよい。
2、宅地の売買の媒介において、当該宅地が造成に関する工事の完了前のものであるときは、その完了時における形状、構造、並びに宅地に接する道路の構造及び幅員を説明しなければならない。
3、宅地の売買の媒介において、天災その他不可抗力による損害の負担を定めようとする場合は、その内容を説明しなければならない。
4、宅地の賃貸の媒介において、借地借家法第22条で定める定期借地権を設定しようとするときは、その旨を説明しなければならない。

愛「これも、35条の条文を暗記しているかどうかだけの問題だ。即答しろ」
建太郎「お、おう……」

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民法1-17 時効 2009年問28 / 行政書士試験に合格できなければ公務員試験は無理!

次の相談内容のうち、できますと回答し得るものはどれか。

1、私は13年前、知人の債務を物上保証するため、私の有する土地、建物に抵当権を設定しました。知人のこの債務は、弁済期から11年が経過していますが、債権者は、4年前に知人が債務を承認していることを理由に時効が完成していないと主張しています。
民法によれば、時効の中断は当事者及びその承継人の間でのみ、効力を有するとありますが、私は時効の完成を主張して、抵当権の抹消を請求できますか。
2、私は、築25年のアパートに賃借して暮らしていますが、このアパートは、賃貸人の先代が誤って、甲氏の所有地を自己所有地と認識して建ててしまったものですが、これまで特に問題はありませんでした。
この度、甲氏の相続人乙が、一連の事情説明と共に、アパートからの立ち退きを求めてきました。私は、賃貸人が敷地の土地を時効取得したと主張して、立ち退きを拒否できますか。
3、30年ほど前に私の祖父が亡くなりました。祖父は唯一の遺産であった自宅の土地、建物を祖父の知人に遺贈したため、相続人であった私の父は、直ちに遺留分を主張して、当該土地、建物について共有持ち分が認められたのですが、その登記をしないままに、今日に至っています。
この度、父が亡くなり、私が単独相続し、先方に共有持ち分についての登記の協力を求めたところ、20年以上経過しているので、時効だと言って応じてもらえません。私は移転登記を求めることができますか。
4、私は、他人にお金を貸し、その担保として債務者の所有する土地建物に、二番抵当権の設定を受けています。この度、一番抵当権の被担保債権が消滅時効にかかったことが分かったのですが、私は、私の貸金債権の弁済期が到来していない現時点において、この事実を主張して、私の抵当権の順位を繰り上げてもらうことができますか。
5、叔父は7年ほど前に重度の認知症になり、後見開始の審判を受けました。配偶者である叔母が後見人になっていたところ、今年2月10日に、叔母が急逝し、同年6月10日に甥の私が後見人に就任しました。
就任後、調べたところ、叔父が以前に他人に貸した300万円の債権が10年前の6月1日に弁済期を迎えた後、未回収のまま、放置されていることを知り、慌てて、本年、6月20日に返済を求めましたが、先方は時効期間が満了していることを理由に応じてくれません。この債権の返還を求めることができますか。

建太郎「むむっ……。こりゃめちゃめちゃ難しいじゃん!」
胡桃「変わった出題形式だけど、結局のところ、判例の知識を問うだけの問題よ。そんなに難しくないわ」

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宅建士試験過去問 宅地建物取引業法 重要事項の説明 1-40 平成14年 / 宅建はライトノベル小説で勉強しよう

宅地建物取引業者Aが行う宅地建物取引業法第35条の重要事項説明に関する次の記述のうち、同条の規定に違反しないものはどれか。

1、Aは、建物(建築工事完了前)の売買の契約を行うに際し、建物の完成時における主要構成部、内装及び外装の構造又は仕上げ並びに設備の設置及び構造について図面を渡したのみで、当該図面の説明をしなかった。
2、Aは、マンションの分譲を行うに際し、当該マンションの管理規約案に「分譲業者であるAは、当該マンションの未販売住戸の修繕積立金を負担しなくてよい」とする規定があったが、これについて説明しなかった。
3、Aは、中古マンションの売買の媒介を行うに際し、当該マンション修繕の実施状況について、当該マンション管理組合及び管理業者に確認したところ、修繕の実施状況の記録が保存されていなかったため、購入者にこの旨、説明し、実施状況については説明しなかった。
4、Aは、建物の売買の契約を行うに際し、当該建物は住宅の品質確保の促進等に関する法律の住宅性能評価を受けた新築住宅であったが、その旨の説明をしなかった。

愛「次は重説の問題だ。宅建試験の山の一つだが、簡単な問題だぞ」
建太郎「えっ……。そうか?」

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民法1-16 時効 2011年問28 / 行政書士試験の勉強は、開業の準備をしてから始めよう

時効等に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例に照らし正しいものはどれか。

1、A所有の土地につき、20年間占有を継続してきたBが取得時効を援用した場合、取得時効成立を否定するためには、Aの側において、他主占有事情の立証だけでは足りず、Bの占有が、賃貸借など他主占有権原に基づいて開始された旨を立証しなければならない。
2、A所有の乙土地につき、Bが五年間、占有した後に、Cがこれを相続して、さらに、10年間占有を継続した時点において、CがBの占有と併合して取得時効を援用した場合、C自身が占有開始時に悪意であったときは、Bが占有開始時に善意であり、かつ無過失であったとしても、時効取得は認められない。
3、Aから丙土地を購入したBが、その引き渡しを受けてから、10年以上が経過した後に、隠れた瑕疵を発見し、Aに対して瑕疵担保責任に基づく損害賠償請求をした場合、Aは、消滅時効を援用してこれを拒むことができる。
4、Aから甲建物を購入したBが、同建物の隠れた瑕疵を理由としてAに対して損害賠償を請求する場合は、瑕疵を発見してから1年以内にAに対して瑕疵の内容を具体的に明示しなくてもその存在を通知すれば、同請求権は、時効により消滅することはない。
5、乙建物について、先順位抵当権者Aの被担保債権につき、消滅時効が完成した場合、かかる債権の消滅により、後順位抵当権者Bは、順位上昇の利益を享受できるため、Bもその時効を援用することができる。

建太郎「むむっ……。ちょっと難しくないか?」
胡桃「基本的な判例の知識を知っていれば解ける問題だわ」

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宅建士試験過去問 宅地建物取引業法 媒介契約 1-39 平成16年 / 宅建はライトノベル小説で勉強しよう

宅地建物取引業者Aが、B所有の宅地の売却の媒介依頼を受け、Bと専任媒介契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば正しいものはどれか。

1、AがBに交付した媒介契約書が国土交通大臣の定めた標準媒介契約約款に基づかない書面である場合、その旨の表示をしなければ、Aは業務停止処分を受けることがある。
2、媒介契約の有効期間の満了に際し、BからAに更新の申出があった場合、Aは、更新を拒むことができない。
3、AがBに宅地の価額について、意見を述べる際に、Bからその根拠を明らかにする旨の請求がなければ、Aはその根拠を明らかにする必要はない。
4、媒介契約の締結に当たって、業務処理状況を5日に1回報告するという特約は無効である。

愛「これも簡単だぞ。即答しろ」
建太郎「おう」

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